Ensayo - Principio de buena fe: de lo subjetivo a la realidad (casacion nro. 3860-2010-corte superior de Apurimac)

PRINCIPIO DE BUENA FE: DE LO SUBJETIVO A LA REALIDAD

(CASACION Nro. 3860-2010-CORTE SUPERIOR DE APURIMAC)

DELMA ANA REYMER NUÑEZ

ABOGADA

1.- RECONSTRUCION DE LOS HECHOS DEL CASO

Recurso de casación interpuesto por la Caja Municipal de Ahorro y Crédito de Arequipa, en contra de la sentencia que declara fundada en parte la demanda interpuesta por Wilfredo Pocco Contreras y otra en contra la Caja Municipal de Ahorro y Crédito de Arequipa, Sociedad Anónima, sobre nulidad de acto jurídico y otros.

El recurrente en casación alega la infracción normativa material y procesal.

En el aspecto material sostiene que la Sala de merito inaplica los principios registrales de buen fe  y oponibilidad  registral, concluyendo arbitrariamente que el derecho hipotecario no es un derecho real, sino un derecho personal crediticio.

Sostiene que el demandante no ha acreditado ninguna de las causales invocadas como es la constitución de hipoteca y ampliación contenida en las escrituras públicas de fechas 14-12-04  y  11-05-05,  realizadas en estricta aplicación del principio de buena fe.

Su representada ha contratado con las personas que en los registros se publicitan como propietarios y no se detecto ningún indicio que hiciera presumir que el bien pertenecía a otra persona.

Asimismo, respecto a la infracción procesal, manifiesta que la sentencia impugnada se sustenta en la declaración asimilada del demandando y deudor hipotecario Eliot Montesinos Avalos. La Sala Superior concluye que el banco tenía conocimiento de la inexactitud del registro, lo cual sería falso por no contar con medios probatorios. Que en la primera valorización el bien se encontraba en construcción habiendo concurrido los peritos procediendo a valorizarlo.

Se tiene en cuenta que el demandado en casación Wilfredo Pocco Contreras postula la demanda a efecto de que se declare la nulidad de la escritura pública suscrita por Eliot Montesinos Avalos y Marisa Vega Flores a favor de la Caja Municipal de Arequipa con fecha 14-12-2004 y su ampliación con fecha 11-05-2005, solicita asimismo la cancelación de la inscripción registral, levantamiento de hipoteca y una indemnización por s/. 70,000 nuevos soles.

Alega que con fecha 18-02-2002 el recurrente y su conyugue adquirieron el inmueble denominado sub lote 13-B ubicado en la Av. Andrés Avelino Cáceres de la ciudad de Abancay, pagando la suma de US $ 5,000 pagados ante Notario Público, entregándoles la posesión del mencionado bien, en ella edifico su vivienda en el integro de la propiedad en enero del 2004 hasta el año 2007, realizando diversos préstamos del banco y CAFAE, no inscribieron su compra en Registros Públicos, haciéndolo recién el 08-02-2007, manifiestan que la compra venta fue legal y con anterioridad a  la fecha de constitución de la hipoteca.

El banco señala que se constituyo la hipoteca teniendo en cuenta lo que informaba el Registro, en el que aparecía Eliot Montesinos Avalos como propietario del bien, por lo que está protegido por la buena fe registral, en cuanto a la indemnización no se ha probado con ningún medio probatorio el monto

El codemandado Eliot, sostiene que efectivamente vendió parte del bien mediante escritura pública el 18 de enero del 2002, no cumpliendo el demandado en casación con pagar el integro de la deuda en el mes de diciembre del 2004, por lo que acudió al banco a solicitar un préstamo, informándole que estaba por cancelarse la compra venta de parte del bien, empero ya tenía titulo de transferencia, refiriéndole el banco que no habría problema: que solo bastaba la inscripción en el Registro, por lo que procedió a hipotecar el bien inmueble, luego solicito una ampliación del mismo. Inmueble que ya estaba vendido, que ya estaba construido y ocupado por su dueño.  Sin embargo debido a que el propietario se encontraba trabajando en la ciudad de Grau, el codemandado Eliot no tuvo problema para realizar la ampliación del crédito.

2.-  LAS CUESTIONES CONTROVERTIDAS.

La controversia de esta casación planteada por la Caja Municipal de Ahorro y Crédito, radica en establecer si al banco efectivamente lo ampara el principio de buena fe registral, al haber suscrito una hipoteca con su posterior ampliación con el que aparecía como titular inscrito en Registros.

En lo que respecta la infracción procesal, el haber sustentado su sentencia la Sala en la declaración asimilada del codemandado Eliot Montesinos Avalos, por lo que concluye que el banco tenía conocimiento de la inexactitud del registro.

3.- ESTA JUSTIFICADA LA DECISIÓN

La Sala casatoria, declara fundado el recurso de casación interpuesto por la Caja Municipal, declarando nula e insubsistente la sentencia apelada, ordenado el reenvió de la causa a efecto de que se emita nueva resolución, ello al haber analizado si hubo infracción procesal.

Al respecto se hizo una valoración de la motivación conjunta de los medios probatorios, el derecho a una adecuada valoración de la prueba, señala, que la sentencia declara la nulidad del acto jurídico en base a la segunda hipoteca ampliatoria, al haberse valorizado en una suma mayor, haciendo presumir que la entidad financiera no se ha constituido al bien a fin de constatar físicamente para proceder a su valorización, empero no se sustenta jurídicamente porque razón la hipoteca originaria deviene en nula, restringiéndose el análisis a la segunda hipoteca ampliatoria la cual toma en diminuta la decisión.  Del mismo modo se ha tomado por cierta la declaración asimilada efectuada por el codemandado, cuando manifiesta que había informado al banco de la transferencia del bien al demandante, lo que perjudica al banco, pues esta institución no ha emitido ninguna declaración respecto al caso.

4.- LA BUENA FE: LA CERTEZA DE LA REALIDAD

4.1  El fallo emitido por la sala es correcto, pues verdaderamente la sentencia revisada en casación adolece de una valoración y motivación integral de los hechos y medios probatorios actuados.

4.2  Asimismo aparece interesante la figura de la declaración asimilada  que se presenta en este caso, si bien es cierto, pueden valorarse las declaraciones efectuadas por alguien en un proceso, estas atañen al interés del declarante, mas no a  terceros, sin embargo, ello no obsta para que en base a la información prestada pueda compulsarse y corroborar estas. En el caso, la declaración del codemandado, no podría afectar directamente al banco, pues sus afirmaciones han debido ser corroboradas con otros medios probatorios.

4.3  En lo que respecta al actuar del banco, es evidente que conocía de la deficiencia del registro (así lo ha declarado el mismo codemandado), por lo que habría actuado de mala fe.

4.4  Si bien es cierto que el artículo 2014 del código civil, establece que el tercero que de buena fe adquiere a titulo oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos, también es cierto que la protección de tercero de buena fe se rompe, si es que el tercero conocía de la inexactitud del registro, lo que en el caso en análisis salta a la vista.

4.5  Entonces, debido a la nueva concepción que se tiene de este concepto “buena fe”, que exige no solo la creencia (estado psicológico) de que lo que aparece en el registro es cierto, sino, la actitud diligente del actor,  de verificar si aquello se condice con la realidad, es decir deber de realizar las diligencias necesarias para corroborar que lo que se encuentra inscrito, sea lo que verdaderamente ocurre, para finalmente no a perjudicar a otro.

4.6  Ello surge sobre todo porque nos encontramos en un sistema, en el que no existe la obligación de inscribir los actos jurídicos, ello conlleva a que de todas maneras el tercero deba adoptar los mecanismos necesarios y suficientes que lo lleven a tener la seguridad de que lo que se encuentra en el registro se condice con la realidad.

4.7.- Si bien es cierto, asumir, una actitud diligente supondrá algún costo (en este caso, el banco), este será muy reducido a comparación de todo lo que deberá de afrontar luego, cuando el afectado interponga sus demandas de nulidades y otros.

4.8.- En el caso en concreto, es  evidente que el banco actúo de manera premeditada y con el único afán de despojar al primer comprador del bien, ello en connivencia del vendedor.